Dự án BĐS ‘mắc kẹt’: Lỗi do sự yếu kém của cán bộ ngân hàng?

Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, phần lớn các project BĐS người mua bị kẹt lại là do sự yếu kém của cán bộ chủ chốt ngân hàng. Một khi cán bộ ngân hàng ‘hết sức ngây thơ’ giải ngân vốn theo tiến độ thời gian mà không bám sát công đoạn thi công dự án thì người mua nhà lẫn ngân hàng đều rơi vào thế dở khóc dở cười.

Ý kiến đánh giá thành trên được TS. Đinh Thế Hiển đưa ra tại hội thảo giữ gìn quyền lợi của người mua nhà, minh bạch hóa phân khúc nhà đất do Báo Thanh Niên tổ chức vào sáng ngày 14/06/2016 tại Tp.HCM.

dự án sẽ không bị kẹt ví như cán bộ ngân hàng làm đúng nhiệm vụ

Luật kinh doanh BDS nêu rõ quy chuẩn, các chủ đầu tư project BĐS được phép huy động vốn lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, một vài lần tiếp theo phải thích hợp với công đoạn xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá thành trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng, và không thu quá 95% giá thành trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền hưởng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. các dự án nhà đất được bán nhà trên giấy cũng phải được ngân hàng bảo lãnh về tiến độ bàn giao nhà.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy chính quyền rất khó khăn trong việc nắm bắt và ngăn chặn nếu chủ project cố ý bán nhà chưa được cấp phép. Chưa kể, trong tình huống nếu CĐT chỉ mới dừng ở phần móng thì người mua nhà có mẹo hay sẽ bị thiệt hại hoặc bị ‘kẹt’ lại từ 20 – 30% giá cả trị hợp đồng cho đợt đóng tiền Trước hết. bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư không tiếp tục xây tiếp công trình thì cũng rất khó để huy động thêm vốn, cũng như rất khó có chuyện ngân hàng giải ngân gần hết số tiền mà căn hộ chưa được xây theo công đoạn qui định.

dự án BĐS hình thành trong tương lai
Sự yếu kém của cán bộ ngân hàng sẽ đẩy cả người đề án BĐS
‘trên giấy’ lẫn Ngân hàng vào thế kẹt! Ảnh minh họa

“Phần lớn người mua bị kẹt ở nhiều project do sự yếu kém về nghiệp vụ của cán bộ chủ chốt ngân hàng hoặc cán bộ ngân hàng tiếp tay CDT cho vay thiếu kiểm soát, theo kiểu ‘hết sức ngây thơ’ giải ngân theo thời gian mà không để ý đến tiến độ xây thực tế của đề án. Điều này đưa đến hệ lụy là người mua và ngân hàng đều lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, rất khó khắc phục và giảm được thiệt hại cho người mua, trong khi làm tăng nguy cơ nợ xấu cho ngân hàng” – TS. Đinh Thế Hiển phân tích.

Vì thế, nếu như cán bộ ngân hàng làm đúng nhiệm vụ thì khi mua nhà ‘trên giấy’ người mua cũng khó bị thiệt hại. hơn nữa, việc minh bạch hóa thông báo dự án nhà đất bao gồm từ khâu chủ đầu tư, cấp phép huy động vốn, bi kịch pháp lý project, project đang bị thế chấp, nhà thầu đến giám sát công trình….sẽ giúp cho người mua nhà giảm hết mức được rủi ro số tiền khi ‘xuống tiền’ mua căn hộ hình thành trong tương lai. Bởi lẽ chẳng có người di chuyển mua nhà ở nào lại muốn nhận lại tiền thay vì nhận nhà.

Phía luật sư thì cho rằng, cơ quan nhà nước, người góp vốn, người mua nhà nên kiểm tra kỹ khả năng tài chính của CDT; giám sát làm việc huy động vốn, tiền bán nhà, giám sát việc hưởng dụng vốn huy động đúng mục đích khi hình thành tài sản. ngoài ra cũng cần quy chuẩn dự án nhà đất ép buộc phải được kiểm soát định kỳ hàng năm để làm rõ về vốn, chi phí đề án cũng như công đoạn thực hiện đề án.

Nỗ lực của cơ quan công năng để giảm rủi ro cho người mua nhà

ngày nay, trên Cổng thông báo của Sở xây dựng thường xuyên đăng tải thông báo cập nhật các project BĐS được phép bán nhà trên giấy, cũng như tình trạng pháp lý dự án, chủ đầu tư để người mua nhà có giải pháp theo dõi. bên cạnh đó, Sở xây cũng đưa tin các dự án được chuyển nhượng đối vớichủ đầu tư mới.

Ngoài ra, trước tình trạng nhiều project vừa huy động vốn của người mua – tức được phép ‘bán nhà trên giấy’ lại vừa thế chấp quyền sử dụng đất; hoặc thế chấp quyền hưởng dụng đất cùng với tài sản hình thành trên đất cho nhà băng gây ra rủi ro người mua chưa được cấp chứng nhận có được; hay các vụ lùm xùm tại chung cư The Harmona, Rubyland…thời gian qua, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM cho biết “thành phố sẽ tập trung giải quyết quyền lợi cho người mua căn hộ”.

Cụ thể, khi CĐT thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc toàn bộ đề án tại các tổ chức tín dụng phải có hợp đồng thế chấp công chứng, phía công chứng ghi nhận và cơ quan nhà nước kiểm soát. Khi công trình hoàn thành, nội dung thế chấp biến đổi, CDT chuyển nhượng bớt tài sản hoặc rút bớt tài sản thế chấp thì chủ đầu tư phải đăng ký lại/cập nhật lại thông tin trong vòng 30 ngày. Điều này cũng có nghĩa là, các cơ quan chức năng sẽ đề nghị chủ đầu tư đăng ký lại tài sản thế chấp, rút bớt tài sản thế chấp. Trường hợp chủ đầu tư không phối hợp thì các cơ quan công năng sẽ hoạt động các biện pháp phù hợp để xử lý tiếp, ngoài ra sẽ hướng dẫn người mua nhà khởi kiện CDT để giảm bớt thiệt hại.